BLOG

ARRENDAMENTO RURAL: PRAZO E RENOVAÇÃO

O avanço do agronegócio no extremo norte do Estado de Mato Grosso, ocasionou uma grande procura por áreas para fins de arrendamento, objetivando o plantio da soja, milho, algodão, entre outras, além de provocar a diminuição das áreas de pastagens, aumentando também a procura por esta.

Diferentemente de um contrato de locação e acima dos interesses e vontade dos Contraentes (Arrendador e Arrendatário), o Arrendamento Rural é um contrato – antes de tudo - de interesse social e natureza especial, possuindo na legislação requisitos mínimos e essenciais a sua validade.

Dentre vários requisitos e imposições advindas da legislação própria (Estatuto da Terra e Decreto Federal 59.566/66) às quais devem ser rigorosamente observada pelos Contratantes, hoje teceremos breves comentários sobre o Prazo e a Renovação do contrato de Arrendamento Rural.

Apesar das normas vigentes não exigirem forma especial para confecção do contrato, podendo ser este escrito ou verbal, os limites estabelecidos pelo Estado ao poder negocial dos Contratantes opera-se de plano, não podendo serem ignorados ou flexibilizados.

O peso da mão Estatal na guarda do interesse social e da efetiva produtividade da área rural, fixa o prazo mínimo de vigência do contrato de arrendamento rural, sendo: (i) de 03(três) anos, para exploração de lavoura temporária (soja, milho, arroz, feijão, etc.) ou, de pecuária de pequeno ou médio porte; (ii) de 05(cinco) anos, para exploração de lavoura permanente (café, cacau, erva mate, frutas cítricas, etc.) ou, de pecuária de grande porte, para cria, recria engorda ou extração de matérias-primas de origem animal e; (iii) de 07 anos, para exploração de atividade florestal.

E, caso a data do término do contrato coincida com o período da safra, este deverá ser estendido - independentemente da vontade do Arrendador – até o término da colheita da safra ou, da cria e recria no caso de semoventes. Por certo, os Contraentes devem pactuar a forma de remuneração por este período de extensão contratual.

Importante ressaltar que a legislação NÃO trata do prazo máximo, apenas do mínimo, visando garantir que o Arrendatário terá prazo suficiente para recuperar os investimentos realizados no exercício de sua atividade rural.

Pós contrato assinado, é de extrema importância que o Arrendador observe o prazo legal para renovação contratual e/ou retomada do imóvel, pois diante do interesse social do contrato, o Estado protege o Arrendatário beneficiando-o no caso do silêncio ou manifestação tardia do Arrendatário.

O Estatuto da Terra determina que o Arrendador deve comunicar o(s) Arrendatários(s), no prazo de até 06(seis) meses antes do vencimento do contrato, se pretende encerrar ou renovar o arrendamento. Esta comunicação é chamada de Notificação Premonitória e, de acordo com o § 3º do art. 22 do Decreto 59.566/66, pode ser extrajudicial ou judicial. Para que seja extrajudicial, a notificação deverá registrada no Cartório de Registro de Títulos e Documentos da Comarca da situação do imóvel.

No caso de renovação, a comunicação deverá fazer-se acompanhar das novas condições para renovação do arrendamento ou, caso o Arrendador tenha proposta de terceiros mais vantajosa, deverá no prazo acima, ofertá-la ao Arrendatário para que este possa exercer ou não o seu direito de preferência. Neste último caso, a proposta do Terceiro deverá estar assinada por estes e acompanhar a notificação, face o princípio da boa-fé.

Não basta uma mera comunicação. Deve-se conter informações essenciais para o exercício do direito previsto na Lei, ou seja, conter claramente a declaração de intenção de retomada ou da nova proposta, seja própria ou de terceiros. Não pode deixar nenhuma dúvida, sob pena de sua ineficácia.

Recebida a comunicação, o Arrendatário tem o prazo de 30(trinta) dias para dizer se desiste da renovação contratual ou, formular nova proposta para o Arrendamento, cabendo ao Arrendador dizer se aceita ou não.

Quanto ao prazo da renovação contratual a divergências doutrinárias e jurisprudenciais quanto a exigência ou não em respeitar o prazo mínimo estabelecido em Lei, descrito no 5º parágrafo acima, por serem normas cogentes e de observância obrigatória, não podendo serem derrogadas pela vontade dos Contraentes.

O Arrendador poderá ainda, no prazo de até 06(seis) meses antes do vencimento do contrato, comunicar seu interesse em retomar o imóvel, com objetivo de explorá-lo diretamente ou por seus descendentes, motivo pelo qual não ocorrerá a renovação do arrendamento e nem o Arrendatário poderá exigir o seu direito de preferência.

Importante ressaltar que o prazo para comunicação de até 06(seis) meses antes do contrato é decadencial, ou seja, caso não ocorra a comunicação, o contrato de arrendamento RENOVA-SE AUTOMATICAMENTE, nas mesmas condições de preço e prazo, sendo pacífico os precedentes jurisprudenciais dos diversos Tribunais de Justiça e do Superior Tribunal de Justiça neste sentido.

Por força de Lei, face o interesse social do contrato, o silêncio de qualquer dos Contraentes é interpretado como aceite ou concordância. Se o Arrendador não faz a comunicação no prazo legal é porque ele quer a renovação contratual nas mesmas condições de outrora. Se o Arrendatário não manifesta sobre a nova proposta de arrendamento é porque concorda e as aceita.

Estas são apenas duas das diversas interferências do Estado na relação do Arrendamento Rural. Se você, Proprietário Rural ou Arrendatário, quer ter segurança jurídica para seu negócio, fuja dos modelos de internet. Procure um advogado especializado no assunto para redigir seu contrato em consonância com as modernas práticas legislativas e precedentes do Superior Tribunal de Justiça e demais Tribunais Estaduais.

Autoria

Joel Quintella – Advogado

OAB-MT 9.563

Sócio da Quintella & Mello Advogados Associados