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No dia 11 de julho foi publicada a Lei 13.465/2017 que trouxe significativas mudanças não só na questão da regularização fundiária urbana e rural como também ao empreendedor imobiliário. Por acreditar ser este um assunto de interesse geral e pelo fato de que a exposição na íntegra da referida Lei é extensa e cansativa, uma vez que alterou outras 28 Normas Legais, peço licença para abordar algumas das principais mudanças que a meu ver impactam significativamente dia a dia dos negócios imobiliários.

 1ª – Direito a Laje: A primeira coisa que nos vem a memoria quando falamos em direito a laje são as construções existentes nos morros dos grandes centros urbanos. Mas é muito mais do que isto. Abre-se a oportunidade aos empresários que construíram no térreo seu comércio e na laje – ou no subsolo - a sua residência ou salas para locação, de desmembrarem as construções, tornando-as autônomas, cada qual com sua matrícula junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Assim, uma vez desmembradas pode-se ofertar o térreo em garantia de financiamento e manter ileso o outro pavimento. Pode-se alienar um e ficar com o outro. Nota-se, que o direito a laje, não se restringe a um único pavimento superior ou inferior, pode-se ter 02, 03, 04 pavimentos e assim, sucessivamente, desde que respeitadas as leis de urbanismo e normas técnicas de construção. Em avanço normativo, com o advento da nova Lei é possível inclusive a alienação do subsolo ou do espaço aéreo de terrenos públicos.

 2ª – Condomínio Urbano Simples: Fato comum nos dias atuais é a construção particular de condomínio ou Kitnet´s, onde o proprietário de um lote constrói um certo número de casas ou cômodos, colocando-as para locação. Infelizmente, ao necessitar vendê-lo, teria fazê-lo na sua totalidade, restringindo assim o leque de possíveis investidores. Agora não mais. A Lei em comento criou a figura do Condomínio Urbano Simples, possibilitando sem muitas burocracias a constituição legal do Condomínio com abertura de matrícula para cada unidade habitacional, podendo estas serem alienadas ou gravadas de ônus livremente por seus titulares.

 3ª -  Condomínio de Lotes: São os chamados Condomínios Fechados - a nova Lei permite ao Incorporador determinar se a fração ideal de cada condômino será proporcional à metragem de cada lote, ao potencial construtivo ou por outros critérios indicados no ato da Instituição do Condomínio, aplicando-se no que couber as normativas do Condomínio Edilício. Determina ainda a nova Lei que a implantação de toda infraestrutura fica sob responsabilidade do empreendedor. Infelizmente, nem tudo é benesses, se antes os chamados Condomínios Fechados eram sinônimos de segurança e privacidade, a nova Lei acaba por arranhar tal sentimento ao determinar a vedação ao impedimento de acesso de veículos e  pessoas não residentes. Pode-se controlar e registrar, mas não mais impedir.

 4ª – Usucapião Extrajudicial: O usucapião extrajudicial é aquele que se dá perante o Cartório de Registro de Imóvel, sem a necessidade de um processo judicial. Assim, se antes era necessária a manifestação expressa do antigo proprietário do imóvel usucapido, agora, uma vez notificado pelo tabelião do Cartório, se em 15(quinze) dias este não se manifestar, seu silêncio será interpretado como concordância, dando-se prosseguimento ao processo. Se por um lado abre a possibilidade para eventuais fraudes – que poderão serem combatidas judicialmente – por outro, é um alívio para os possuidores de imóveis adquiridos por meio dos “contratos de gaveta”.
 
 5ª -  Arrecadação de Imóveis abandonados, pelo município: Em tempo de crise é uma medida para tentar aumentar arrecadação. Em termos de urbanismo e crescimento, possibilita a extinção de áreas abandonadas. Os imóveis urbanos sob os quais os proprietários não exerçam a posse a direta e em débito com o tributo fiscal (IPTU) a 05(cinco) anos ou mais, poderão serem arrecadados pelo Município através de processo administrativo para tal finalidade. De toda sorte, a muito tal medida já é prevista no Estatuto da Cidade (Lei nº, 10.257/2001) e na Lei Orgãnica da maioria dos Municípios (inclusive na L.O. de Alta Floresta-MT), a exemplo dos chamados IPTU Progressivo, que salvo interesses outros, rarramente viu-se aplicada.

 6ª –  Programa de Regularização Fundiária Urbana – Reurb: Visando dar celeridade e fim às questões fundiárias urbana, a Lei prevê uma série de medidas para fins de regularização administrativa de espaços urbanos informais, sejam estes públicos ou privados, compreendendo-se em duas modalidades: Reurb-S (Interesse Social) e Reurb-E (Interesse Específico), elencando como agente ativo para requerer a Reurb, além do(s) beneficiário(s) (individual ou coletivo), o ente Federativo, a Defensoria Pública e o Ministério Público. A Lei é autoaplicável, não necessitando de regulamentação por parte do Município. 7ª –  Certificação de imóvel rural em unidade de Conservação: Os imóveis rurais localizados em unidades de Conservação de difícil acesso ou que para fixação do marco dependerá de supressão da cobertura vegetal, poderá utilizar-se de vértices virtuais para fins de obtenção da certificação de georreferenciamento.

As regulamentações impostas pela Lei 13.465/2017 vão muito além destas acima exemplificadas, mas denota-se a busca pela celeridade e pacificação fundiária urbana e rural.

Autoria: Joel Quintella 
Advogado
OAB-MT 9563 
Sócio da Quintella & Mello Advogados Associados 
Outubro/2017