BLOG

Conforme noticiado em diversos jornais e sites de notícias, em agosto último o Cartório do 2º Ofício de Alta Floresta começou a implantar sistema de prevenção a lavagem de dinheiro, com o dever de informar ao Conselho de Controle de Atividades Financeiras do Ministério da Fazenda (COAF) as transações imobiliárias suspeitas de fraude. 

É prática comum quando da venda de um bem imóvel as partes tentarem negociar o valor a ser inserido na Escritura Pública de Venda e Compra, seja pela falta de origem fiscal dos numerários, seja para diminuir o quantum de imposto de renda a ser pago sobre o ganho de capital ou até mesmo de ver-se isento de tal imposto.

Tal prática traduz-se em conduta criminosa tipificada no art. 1º, I da Lei dos Crimes Contra a Ordem Tributária (Lei 8.137/90); Crime de Falsidade Ideológica previsto no art. 299 do Código Penal e, ainda pode caracterizar crime previsto na Lei de Lavagem ou Ocultação de Valores (Lei 9.613/98),

O Ganho de Capital – valor a ser tributado - está relacionado diretamente com o Imposto de Renda. É a diferença a maior entre os valores declarados ao fisco: aquisição versus alienação. Sobre tal diferença a maior deve ser pago 15% (quinze por cento) de IR. É a regra. (arts. 117 c/c 138 e 142 do RIR/199 – Decreto 300/99).

Porém, em se tratando de imóvel rural a apuração do Ganho de Capital possui regra própria e não segue as Instruções Normativas da Receita Federal ou mesmo a regra acima.

A Lei 9393/1996 que dispõe sobre o ITR (Imposto Territorial Rural) estabelece:

Art. 8º O contribuinte do ITR entregará, obrigatoriamente, em cada ano, o Documento de Informação e Apuração do ITR - DIAT, correspondente a cada imóvel, observadas data e condições fixadas pela Secretaria da Receita Federal.

§ 1º O contribuinte declarará, no DIAT, o Valor da Terra Nua - VTN correspondente ao imóvel.

§ 2º O VTN refletirá o preço de mercado de terras, apurado em 1º de janeiro do ano a que se referir o DIAT, e será considerado auto-avaliação da terra nua a preço de mercado. 

§ 3º Omissis;
Art. 19. A partir do dia 1º de janeiro de 1997, para fins de apuração de ganho de capital, nos termos da legislação do imposto de renda, considera-se custo de aquisição e valor da venda do imóvel rural o VTN declarado, na forma do art. 8º, observado o disposto no art. 14, respectivamente, nos anos da ocorrência de sua aquisição e de sua alienação. 
Parágrafo único. Na apuração de ganho de capital correspondente a imóvel rural adquirido anteriormente à data a que se refere este artigo, será considerado custo de aquisição o valor constante da escritura pública, observado o disposto no art. 17 da Lei nº 9.249, de 26 de dezembro de 1995

Por força da Lei 9393/1996 desde 1997 a apuração do ganho de capital sobre os Imóveis Rurais não mais considera-se os declarados em Escritura Pública de Venda e Compra, mas sim, o Valor da Terra Nua (VTN) declarados nos ITR do ano de aquisição e alienação.

Em caso de ausência de declaração do ITR, aplicar-se-á o disposto no art.14 da referida Lei, ou seja, considerar-se-á o VTN arbitrado pela Receita Federal, contido no sistema de preço de terras (SIPT), conforme portaria da Secretaria da Receita Federal (SRF) nº. 447/2002.

Para melhor compreensão, para apuração do VTN desconsidera-se todo valor agregado, tais como o seu uso (cultura/pastagens), instalações, construções, benfeitorias, etc.). É o valor da terra “sem nada”, in natura.

Este foi o recente entendimento do Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (CARF) ao julgar o Recurso sob nº. 11060.001494/2010-31 em 08/08/2017, vejamos:

IMPOSTO SOBRE A RENDA DE PESSOA FÍSICA. IRPF Ano-calendário: 2006 IRPF. GANHO DE CAPITAL. IMÓVEL RURAL. LEI 9393/96. CUSTO DE AQUISIÇÃO E VALOR DE  ALIENAÇÃO. SISTEMÁTICA DE APURAÇÃO. VTN. FALTA DO DIAC OU DO DIAT. APLICAÇÃO DO ART. 14. ANTINOMIA COM A IN SRF 84/2001. APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA LEGALIDADE. 

1.  Quanto aos imóveis rurais, a Lei 9393/96, que dispõe sobre o ITR, também regulamenta apuração do ganho de capital a partir de 1º de janeiro de 1997, estipulando que se considera custo de aquisição e valor de venda do imóvel  rural o VTN declarado, na forma do art.8º, observado o disposto no art.14, respectivamente, nos anos de sua aquisição e de sua alienação.
2.  A falta de declaração dos VTNs  implicará  o  seu  arbitramento  de conformidade com o sistema de preço de terras. 
3.  O § 2º do art. 10 da IN SRF 84/2001, ao prever como custo e valor de alienação os constantes nos respectivos documentos de aquisição e alienação, não se compatibiliza com as normas legais retro mencionadas.
4.  O critério jurídico utilizado pela autoridade lançadora está equivocado, de forma que o lançamento deve ser cancelado. 

Em determinados casos a Receita Federal pode fazer o lançamento do VTN de ofício -art. 14 da Lei 9393/96 – porém, caso o proprietário não concorde com o valor lançado, poderá buscar a revisão de tais valores, sendo necessário para tanto a contratação de Engenheiro Agrônomo para confecção do Laudo de Avaliação nos termos do Art. 12 da Lei 8629/93.

Não menos importante, o proprietário de imóvel rural deve começar a redobrar sua atenção quanto as informações prestadas no ITR, pois a Receita Federal (RF) editou em 06/07/2017 a Instrução Normativa nº. 1715/2017 estabelecendo a obrigatoriedade de informação do número do Cadastro Ambiental Rural (CAR). O cruzamento de informações pela Receita Federal é uma questão de tempo.

Assim ao alienar seu imóvel rural certifique-se do Valor da Terra Nua de aquisição e o atual, faça as contas e verá que não vale a pena correr o risco de ser denunciado pelos crimes acima elencados. E para maior segurança, faça constar na Escritura Pública de Venda e Compra o valor correspondente ao VTN. 

Autoria: Joel Quintella 
Advogado
OAB-MT 9563 
Sócio da Quintella & Mello Advogados Associados 
Outubro/2017